PropTech vs FinTech – Rette parallele o convergenti?

Tra i principali beneficiari del processo di innovazione tecnologica vi è stato certamente il mercato finanziario che, grazie all’avvento del FinTech, negli ultimi 20 anni ha rivoluzionato i propri modelli di business, ampliato la gamma prodotti ed esteso l’accessibilità dei servizi da parte della clientela, anche grazie alla nascita di nuovi operatori interamente digitali.

Seppur più di recente, il percorso di digitalizzazione ha interessato in maniera crescente anche il settore Real Estate, trovando vari ambiti applicativi, anche molto diversi tra loro, e dando vita ad un vero e proprio segmento di mercato definito PropTech (ovvero, property technology).

In questo articolo andremo a mettere a confronto proprio FinTech e PropTech, evidenziandone i potenziali ambiti di intersezione in certi casi specifici, ma anche le profonde diversità.

PropTech vs FinTech

Il termine PropTech sta al mercato immobiliare, come il termine FinTech sta a quello finanziario. Infatti, il PropTech fa riferimento alla generica applicazione di nuove tecnologie digitali e soluzioni innovative all’interno del macrosettore Real Estate, con l’obiettivo di rivoluzionarlo in maniera dirompente e in tutte le sue declinazioni. Tra queste possiamo menzionare, inter alia, la compravendita e l’affitto, l’investimento, il marketing, la gestione e la progettazione di un immobile. Non tutti questi ambiti però vedono la presenza di servizi finanziari alla base, ed è proprio in relazione a questo aspetto che il PropTech devia in molti casi dal FinTech.

La maggior parte delle realtà PropTech, infatti, si distingue dalle startup FinTech in quanto non offre prodotti e servizi puramente finanziari, ma soluzioni digitali a servizio del settore immobiliare, dai più tradizionali (come il brokerage, il marketing o la gestione degli affitti), ai più innovativi (come “Smart Building”, “Instant Buying” e “Virtual Reality Services”).

Si pensi ad esempio al caso in cui un immobile viene gestito (c.d. facility management) o progettato e costruito (c.d. ConTech, ovvero construction technology) in maniera più efficiente grazie all’utilizzo di nuove tecnologie, oppure al ruolo che la blockchain può ricoprire nell’ambito delle perizie immobiliari, rendendole più sicure.

In questi casi, il legame con il settore finanziario, e quindi con il Fintech, è di difficile individuazione rispetto, ad esempio, ad altri ambiti applicativi come il crowdfunding immobiliare, che è una vera e propria forma di investimento volta a finanziare progetti di Real Estate development.

Un altro ambito in cui il PropTech sta contribuendo a rivoluzionare il settore immobiliare è connesso al ruolo delle agenzie immobiliari online che, grazie a soluzioni e processi digitalizzati, riescono ad efficientare le campagne di marketing degli asset (tramite Augmented & Virtual Reality è infatti possibile realizzare tour virtuali ad altissima definizione degli immobili) e ad offrire sopporto in fase di valutazione (tramite analisi di Big Data). Un caso rilevante sotto questo punto di vista è Homepal, il cui slogan è “Vendi casa in 45 giorni, soddisfatto o rimborsato”.

Un’ipotesi di categorizzazione delle PropTech, inizialmente proposta dall’Università di Oxford nel 2017 e successivamente rivisitata dall’Italian PropTech Monitor 2020, pone le nuove startup all’interno di quattro principali verticali:

1. Smart Real Estate: realtà innovative basate su tecnologie che facilitano le operazioni e la gestione interna ed esterna degli asset immobiliari. Secondo la definizione dell’Energy & Strategy Group del Politecnico di Milano, uno Smart Building è “un edificio i cui impianti sono gestiti in maniera intelligente ed automatizzata, attraverso un’infrastruttura di supervisione e controllo, per ottimizzare il consumo energetico, il comfort e la sicurezza degli occupanti, garantendone l’integrazione con il sistema elettrico” (i.e. Digital Realty).
2. Shared Economy: nuovi operatori basati su tecnologie che facilitano la fruizione degli asset immobiliari (terreni, palazzi, uffici, negozi, ecc.), agevolandone la condivisione e l’utilizzo degli spazi (si veda il caso Airbnb) e offrendo servizi come short-term housing rental, co-living o hospitality.
3. Real Estate FinTech: piattaforme innovative che facilitano le transazioni aventi come sottostante unità immobiliari, come ad esempio il crowdfunding immobiliare (si veda il caso Walliance).
4. Professional Service: startup innovative che sostituiscono le figure tecniche dei diversi servizi tradizionali (i.e. consulenza, marketing, indagini territoriali, ecc.).

Tra le varie soluzioni innovative nel panorama del PropTech europeo, sulla scia di casi di successo nati oltre oceano (come ad esempio Zillow e OpenDoor), emerge la categoria dei cosiddetti “Instant Buyer” o “iBuyer”. Tali operatori risultano, a tutti gli effetti, dei veri e propri investitori che operano all’interno dell’arena del mercato immobiliare, prevalentemente residenziale, facendo leva sulla propria componente tecnologica al fine di efficientare le fasi di acquisto e vendita, relativamente sia alle tempistiche di processo, sia ad una customer experience del tutto nuova.

Il caso Casavo

Focalizzandosi sul mercato del PropTech in Italia, ed in particolar modo sul menzionato segmento dell’Instant Buying, un caso di successo a cui va fatta specifica menzione riguarda la piattaforma digitale Casavo.

“Vendita rapida”, “Processo semplice ed intuitivo”, “Valutazione online, immediata e trasparente”: sono questi alcuni degli slogan con cui Casavo si presenta sul mercato, dando una view chiara relativamente al proprio modello di business sottostante.

E’ possibile incorrere in una logica di associazione tra questa tipologia di player e i principali broker immobiliari digitali attivi nel mercato italiano, tra cui ad esempio Immobiliare.It, Casa.it o Idealista, ma player come Casavo aggiungono un’ulteriore componente legata all’acquisto diretto della proprietà dal venditore, la ristrutturazione dell’immobile e la successiva rivendita ad una terza parte.

Un salto dal punto di vista tecnologico è avvenuto negli ultimi anni anche per questo tipo di realtà, principalmente per quanto riguarda il front-end e le piattaforme valutative, ma approcciandosi al mondo del PropTech, e nello specifico dell’iBuying, è necessario effettuare un ulteriore step in avanti e soffermarsi sia su uno dei principali vantaggi competitivi, ovvero la continua e incessante spinta innovativa e tecnologica, ma anche sulla differenza sostanziale in termini di modelli di business.

Attraverso l’utilizzo della tecnologia, Casavo ha infatti sviluppato una piattaforma innovativa in grado di offrire ai propri user un’esperienza totalmente digitale e, allo stesso tempo, gestire un’imponente mole di transazioni nel minor tempo possibile. L’impalcatura tecnologica della società può essere definita cross function, in quanto pone le sue basi sulla piattaforma di valutazione immobiliare proprietaria, al servizio quindi dell’attività primaria di acquisto e cessione degli immobili, ma si sviluppa sulle altre dimensioni della catena del valore, tra cui l’interfaccia con i clienti (e.g. app, visite virtuali) e gli aspetti operativi e finanziari legati all’intero ciclo di vita della transazione.

Soffermandosi sulla peculiarità del modello di business, ciò che contraddistingue il mondo dell’iBuying dal puro e tradizionale mercato del brokerage immobiliare, risulta essere la velocità di acquisto degli asset nei confronti dei potenziali venditori. Le tempistiche di un approccio tradizionale di vendita, spesso accompagnato da un processo di erogazione di mutuo bancario, viene più che dimezzato grazie alla comparsa nel processo di vendita dell’iBuyer, che risulta a tutti gli effetti un compensatore di liquidità e un acceleratore del passaggio di proprietà tra venditore e compratore finale. Viene così toccata anche una leva di natura finanziaria, che tende a costruire una sorta di ponte tra FinTech e PropTech, rendendone meno nitido il confine teorico.

Conclusione e sviluppi futuri

Sebbene alcune definizioni e sotto-categorizzazioni con cui molte startup tech vengono inquadrate non siano ancora condivise in maniera univoca sul mercato, lasciando quindi spazio anche ad interpretazioni più o meno soggettive, in questo articolo abbiamo provato a far emergere i principali ambiti di sovrapposizione e di diversità tra FinTech e PropTech.

Laddove una startup PropTech vada a coprire alcuni segmenti specifici della catena del valore all’interno del mercato Real Estate, offrendo anche prodotti o servizi di tipo puramente finanziario per i propri clienti, ecco che i confini con il FinTech diventano meno evidenti. Nel caso in cui, invece, l’utilizzo della tecnologia e dell’innovazione da parte delle PropTech sia esclusivamente al servizio di attività più operative come la gestione, l’efficientamento, la costruzione e il marketing di unità immobiliari, allora il PropTech assume una sua distinta connotazione rispetto al FinTech.

Volgendo lo sguardo al futuro, riteniamo che la rivoluzione digitale all’interno del mercato immobiliare abbia ancora ampi margini di crescita e che il PropTech possa ricoprire sempre di più il ruolo di propulsore sotto questo punto di vista, favorendo uno sviluppo impetuoso di nuove realtà, che in alcuni casi potranno andare ad assumere una connotazione più olistica e ibrida, anche tramite partnership strategiche, al fine di fornire un supporto a 360 gradi ai propri clienti, rendendo i confini con il FinTech sempre più sottili.

Autori

Denni Bianchi – Manager, Strategy & Transactions (EY)

Giulia Rella – Senior Consultant, Strategy & Transactions (EY)

Andrea Mangone – Senior Consultant, Strategy & Transactions (EY)