La blockchain e la tokenizzazione del mercato immobiliare

Housers

Un token è un insieme di informazioni digitali registrate su una blockchain in grado di conferire un diritto di proprietà ad un soggetto. Il token può eventaulmente incorporare anche altri diritti addizionali, governati da un sistema di smart contracts

Secondo William Mougayar, autore di "The Business Blockchain" un token è un altro modo di emettere moneta in modo privato, è un'unità di valore che un'organizzazione crea per governare il suo modello di business e dare più opzioni ai suoi utenti di interagire con i propri prodotti e servizi, facilitando nello stesso tempo la distribuzione dei benefici tra i suoi "azionisti".

Introduzione

La tokenizzazione viene definita come un metodo per convertire i diritti di una risorsa in un gettone o token digitale. Espresso in altro modo, è il processo di conversione dei diritti di un bene in un token digitale all'interno di una catena di blocchi o blockchain.

In questo senso, tokenizzare una proprietà è fondamentale per generare un token e collegarlo ad un contratto intelligente o smart contract che permetta a questo token di avere una relazione intrinseca con un bene reale. Per semplificare il concetto, partendo dal modello base di crowdfunding, la proprietà è divisa in azioni e le "azioni" vengono tokenizzate. 

Esempio

Per il nuovo Stadio della Roma (di cui non si conosce ancora il nome) si parla di investimenti che sfiorano oltre i 2 miliardi di euro effettuati da privati e che coinvolgeranno anche un museo, un centro commerciale, i campi di allenamento, spazi verdi e piste ciclabili a fare da contorno al terreno di gioco. Ora, attraverso una applicazione decentralizzata possiamo creare un token che chiameremo ROMX e al quale assegnamo un valore di 1€, in questo modo avremo 2 miliardi di ROMXX che mettiamo in vendita. Chiunque nel mondo può comprarli e possedere una quantità molto piccola di questo nuovo stadio. Ma a cosa da veramente diritto questo token? Dà diritto a ciò che è stato specificato in un contratto intelligente o smart contract a cui è collegato il token. Normalmente un valore che rappresenta la partecipazioni ai dividendi generati dallo stadio. In nessun caso alla proprietà vera e propria di una piccola parte dello stadio.

La tokenizzazione dei beni fisici dà immediata liquidità al mercato immobiliare. È simile al processo di cartolarizzazione dei mutui effettuato dalle banche. In altre parole, le banche trasformano la liquidità in strumenti che gli permettono di ottenere finanziamenti e quindi eliminare il rischio di insolvenza attraverso questa cartolarizzazione. Non fanno altro che vendere mutui impacchettati a terzi - fondi, società, ecc. - che a loro volta li collocano tra gli investitori. Una prassi "legale" che è stata maliziosamente usata prova è la crisi del 2008 con i mutui subprime. Ma questa è un'altra storia, tristemente nota. 

La cosa interessante, per porre fine all'esempio, è quella di vedere che con questo sistema è possibile separare il valore economico di un bene reale dal suo diritto di proprietà. Con la creazione di un mercato per la vendita del token - che è un mercato puro perché intervengono solo la domanda e l'offerta - e il fatto che i token sono altamente divisibili e universali, all'aumentare della domanda, si ridurrebbe significativamente lo sconto di illiquidità associato al mercato immobiliare. Per dare un po' di cifre a queste parole: il mercato immobiliare globale è stato stimato recentemente a 217 miliardi di dollari. Se per voler ridurre lo sconto di illiquidità si decidesse di tokenizzare anche solo il 2% si starebbe parlando di una cifra che si aggira intorno ai 4 miliardi di dollari. 

La sfida chiave per una piattaforma che vuole tokenizzare gli attivi del mondo reale è assicurare che il token digitale rimanga vincolato con l'attivo nel mondo reale. Quando questa possibilità si concretizzerà, probabilmente i valutatori e i periti immobiliari faranno un lavoro molto simile a quello degli analisti finanziari perché il valore di mercato di qualsiasi edificio sarà facilmente deducibile se il token rappresenta un immobile. 

Token e Real Estate

Oggigiorno molte piattaforme di crowdfunding oltre al denaro, accettano anche bitcoin, litecoin e altre criptovalute per permettere a persone, associazioni e imprese di sviluppare le proprie idee. Non c'è motivo per non pensare che anche una piattaforma di crowdfunding immobiliare posso accettare criptovalute per fare questo tipo di investimenti o che una nuova piattaforma prometta di rilasciare dei token collegati direttamente ad un bene fisico, in questo caso un immobile. 

A questo ipotetico token verrà assegnato un valore iniziale al momento del lancio e arriverà sul mercato solo se questo token verrà accettato massivamente, facendo in questo modo salire o scendere la propria quotazione. Questo tipo di piattaforme permettono di poter vendere il token che hanno rilasciato in qualsiasi momento su mercati secondari, al di fuori dei mercati di scambio speculativi che già conosciamo (exchanges, in inglese) in cui sarà possibile vendere il proprio token se l'exchange avrà deciso di quotare il token. In questo modo si otterrà un mercato con un alto rischio e una elevata volatilità che permetterà di ottenere rendimenti elevati. 

Un utente che decida di investire in una piattaforma di crowdfunding immobiliare che ha tokenizzato gli immobili sui quali si può investire permetterà all'utente/investitore di ottenere oltre ad una plusvalenza sulla vendita e a dividendi per gli affitti, la possibilità di negoziare il token su mercati secondari rendendo liquido il proprio investimento che sarà poi soggetto alle fluttuazioni del mercato, che come sappiamo, sopratutto nel mercato delle criptovalute sono molto elevate. 

Attualmente con la tecnologia blockchain non è possibile trasferire una proprietà immobiliare. Anche se c'è molto entusiasmo intorno alla blockchain, non possiamo ancora dire che il codice è legge. Né in Italia né in nessun altro sistema legale i token conferiscono proprietà o diritti di proprietà ai loro proprietari. In Italia, la proprietà si trasferisce in conformità con le leggi italiane e non in conformità con il codice che fa funzionare una blockchain. A differenza di quanto spesso viene dichiarato, i token non sono, al momento, "pezzi di proprietà" che possono essere negoziati attraverso l'utilizzo di una blockchain e senza il rispetto dei requisiti legali imposti dalla legge. 

Le nuove piattaforme di crowdfunding immobiliare che utilizzano la tecnologia blockchain, quello che fanno è comprare la proprietà e successivamente generare e negoziare i token. In questo caso ad essere proprietario dei diritti di proprietà non è il possessore del token ma l'intermediario, ovvero la piattaforma. Acquirenti e venditori non hanno altra scelta che affidarsi alle promesse dell'intermediario.

Se una di queste piattaforme che utilizzano la tecnologia blockchain ottenesse un riconoscimento statale, gli immobili potrebbero essere negoziati in modo decentralizzato attraverso l'utilizzo dei token. È per questo motivo che bisogna guardare con grande attenzione alle iniziative di piattaforme proptech come Housers che ha dichiarato apertamente già in una precedente intervista su Fintastico di stare lavorando ad una soluzione tecnologica che sfrutti la tecnologia blockchain e renda più liquido il settore immobiliare. 

Questo post è la parziale traduzione dell'articolo Blockchain y la tokenización de inmuebles. Su impacto en el mercato inmobiliario

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Fabrizio Villani

Cofounder of Fintastico - fintech and insurtech expert