Come comprare e vendere immobili all’asta online

Scopriamo nel dettaglio il funzionamento delle aste giudiziarie e delle aste tra privati sugli immobili e come il fintech sta cambiando questo settore.
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Vi sarà capitato, magari leggendo il giornale, di trovare paginate pubblicate dai tribunali riguardanti annunci di immobili all’asta? non tutti sanno che le aste giudiziarie di immobili sono il risultato di esecuzioni immobiliari, procedure concorsuali o altre procedure.

Per esecuzioni immobiliari si intendono tutte quelle procedure cui alla base è stato trascritto un pignoramento immobiliare, che porta alla vendita coattiva dell’immobile, sia esso di proprietà di una persona fisica o giuridica (come ad esempio una società).

Le procedure concorsuali sono tutte quelle vendite originate da fallimenti, concordati preventivi, ristrutturazioni del debito, liquidazioni coatte amministrative, crisi da sovraindebitamento.

Possono dar luogo a un’asta immobiliare anche tutte le procedure di divisione giudiziale tra coniugi o eredi e/o cause civili, eredità giacenti. Inoltre, un’asta può essere volontariamente avviata dal proprietario di un immobile, al solo scopo di venderlo al miglior offerente: in questo caso si parla di aste tra privati.

Quest'ultima modalità di vendita è già ben consolidata nel Regno Unito, negli Stati Uniti e Australia, che da noi sta iniziando a diffondersi solo ora.

Le aste immobiliari in Italia

Per quanto riguarda le aste giudiziarie, secondo i dati del centro studi Astasy di NPLs RE_Solutions, nel 2020 sono state messe all’asta 116.637 unità immobiliari, per un controvalore a base d’asta di € 16.979.762.935,86.

Oltre il 41% delle aste si è tenuto nel Nord Italia e la maggior parte delle procedure ha riguardato immobili residenziali: il 30,63% del totale.

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Sempre i dati del centro studi Astasy attestano che nel primo semestre del 2021 sono state pubblicate 74.960 aste, di cui il 32% ha riguardato le sole procedure concorsuali, ossia tutte quelle vendite che fanno capo a fallimenti, concordati preventivi, ristrutturazioni del debito, liquidazioni coatte amministrative.

Il prezzo base dei 624 lotti aggiudicati nel 2020 (48% del totale dei lotti in vendita) ammontava a circa 110 milioni di euro (+12,8% rispetto al prezzo base), dopo ben 2.287 tentativi di vendita.

Da sottolineare che il 77% dei lotti è stato aggiudicato mediante asta sincrona mista, ossia tenuta sia in forma fisica che digitale. Già, perché non tutti sanno che dal 2018 è possibile anche aggiudicarsi un immobile tramite un’asta online.

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Pro e contro delle aste immobiliari online

Il principale vantaggio delle aste immobiliari tra privati è la trasparenza: prima dell’asta, i partecipanti possono visionare la documentazione relativa all’immobile e visitarlo di persona, mentre durante l’asta, sono a conoscenza in tempo reale di ogni rilancio degli altri potenziali acquirenti.

Anche nel caso dell’asta giudiziaria, il processo di compravendita è trasparente: sia perché il valore dell’immobile è stabilito da una perizia tecnica su disposizione del tribunale, sia perché è possibile visitare l’immobile all’asta.

Ma il principale motivo per cui conviene acquistare un immobile all’asta giudiziaria è il suo prezzo vantaggioso e solitamente inferiore al suo valore di mercato. La legislazione ad esempio prevede che dalla quarta asta deserta in poi, il prezzo possa essere abbassato del 50%.

Il contro principale dell’asta giudiziaria è la tempistica: non basta infatti chiudere la transazione e procedere con il rogito. Bisogna attendere i vari termini disposti dal giudice: il termine dell’asta, quello di un eventuale sgombero dell’ex proprietario o del contratto di affitto degli inquilini dell’immobile. Non bisogna dunque avere eccessiva fretta di usufruire dell’immobile se si decide di acquistare una casa all’asta.

Inoltre, il mondo delle aste giudiziarie è complesso in termini di procedure e preparazione della documentazione finalizzata a concludere la vendita. Fortunatamente, il digitale e le società proptech stanno semplificando la vita agli acquirenti di case all’asta.

Come comprare e vendere casa all’asta online

Esistono apposite piattaforme, attive anche in Italia, che permettono di acquistare o vendere all’asta un immobile. Sono strutturate come i portali di annunci immobiliari, ma oltre alle foto dell’immobile includono l’avviso di vendita, che comprende: base d’asta, data, ora e luogo dell’asta, misura del rilancio minimo, termine di presentazione delle offerte, modalità di vendita, informazioni sulla perizia di stima e l'indicazione del tribunale che gestisce l’asta.

Esistono anche piattaforme che permettono di comprare e vendere immobili attraverso aste tra privati, che nulla hanno a che vedere con quelle giudiziarie e sono messe in moto volontariamente dai proprietari a scopo di vendita della casa.

Le principali piattaforme web per comprare e vendere immobili all’asta

AstaInsieme

AstaInsieme è una piattaforma nata dall’esperienza decennale di un gruppo di tecnici ed esperti di investimenti immobiliari, diritto immobiliare, digital marketing e comunicazione. La piattaforma è molto simile a un portale di annunci immobiliari, ma contiene solo proposte di immobili per cui è stata promossa un’asta giudiziaria, con indicazione dell’offerta minima e della scadenza della procedura.

A oggi include solo annunci di aste del centro Italia. La mission di AstaInsieme è unire i migliori professionisti del real estate per dare vita a un progetto di condivisione e comunicazione dei propri know-how, al servizio di tutti gli utenti amano il mondo immobiliare.

Kaaja

Kaaja è una società di servizi immobiliari, nata per semplificare le compravendite immobiliaria. L’azienda infatti permette di vendere e comprare immobili attraverso un’asta tra privati interamente online, avvalendosi delle migliori tecnologie digitali e di agenti altamente qualificati. Le aste online di Kaaja velocizzano significativamente il processo, arrivando a concludere la compravendita in 6-8 settimane. Inoltre, garantiscono la totale trasparenza del processo, mettendo a disposizione tutti i documenti sugli immobili e permettendo di visualizzare tutte le offerte, grazie alla piattaforma proprietaria, unica in Italia.

Kaaja è stata fondata a fine 2020 da Dario Cardile e Paolo Castelletti come HomestoPeople. La società nel settembre 2021 ha chiuso un round da 1,5 milioni di euro, sottoscritto dal Club degli Investitori e da Sensible Capital. Contestualmente, HomestoPeople ha cambiato nome in Kaaja: un nome che deriva da kabala, dove la parola Kaaja indica una natura versatile, uno spiccato senso di responsabilità e degli affari, in grado di stabilire relazioni durature e di fiducia.

Reviva

Reviva è una proptech italiana specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari. Attraverso marketing esperienziale e modelli predittivi, aiuta i gestori di crediti deteriorati a raggiungere performance superiori, aumentando l’aggiudicazione degli immobili in asta e i prezzi di aggiudicazione, riducendo al contempo il tempo necessario alla vendita.

La società è stata fondata nel luglio 2017 da Ivano De Natale e Giulio Licenza. Reviva fa parte del Fintech District di Milano e sta studiando l’espansione all’estero, oltre che il lancio di un portale dedicato alle aste immobiliari volto ad agevolare la ricerca di un immobile da comprare, fornendo possibili preventivi di ristrutturazione e l’ottenimento del mutuo, grazie alla partnership con una banca.

Conclusioni

In questo articolo sono illustrati i due tipi di aste immobiliari: giudiziarie e tra privati. Le prime sono condotte dai tribunali e le seconde da persone fisiche o giuridiche.

Le aste giudiziarie, permettono di comprare un immobile a un prezzo ribassato, ma sono lunghe e complesse. Tuttavia, grazie al proptech e alle piattaforme per le aste immobiliari, acquistare un immobile all’asta è diventato più semplice e immediato.

Vale quindi ancora di più la pena considerare l’opportunità di comprare una casa tramite un’asta giudiziaria oppure tra privati, il tutto comodamente online.